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Rückerhalt der Mietsache mit Einwurf sämtlicher Schlüssel in Briefkasten - Beginn der kurzen Verjährungszeit für Schadensersatzansprüche

Die kurze Verjährungszeit des § 548 Abs. 1 BGB für Schadensersatzansprüche beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache. Dies kann z. B. dann der Fall sein, wenn der Mieter sämtliche Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft. Dabei ist es unerheblich, dass das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 96/23).

Der Vermieter von Gewerberäumen erhob im August 2021 vor dem Landgericht Siegen Klage auf Zahlung von Schadensersatz gegen die Mieterin wegen behaupteter Schäden an der Mietsache. Die Mieterin hielt den Anspruch für verjährt. Sie verwies darauf, dass sie die Schlüssel zur Mietsache am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Vermieters geworfen hatte. Die sechsmonatige Frist des § 548 Abs. 1 BGB sei damit nicht eingehalten worden. Der Vermieter sah dies anders und gab zu bedenken, dass das Mietverhältnis erst im Juni 2021 geendet habe und die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses beginnen könne.

Sowohl das Landgericht Siegen als auch das Oberlandesgericht Hamm wiesen die Schadensersatzklage wegen Verjährung ab. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision des Vermieters.

Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch die Entscheidung der Vorinstanz. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters sei gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Für den Verjährungsbeginn sei der Rückerhalt der Mietsache maßgeblich. Dabei sei es unerheblich, dass das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Somit könne ein Anspruch im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. So war es hier. Mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten habe der Vermieter die Mietsache zurückerhalten und der Lauf der Verjährungsfrist sei in Gang gesetzt worden. Mit dem Erhalt der Schlüssel habe die Mieterin keinen Zugang mehr zu den Mieträumen gehabt, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten habe. Der Vermieter sei dabei auch ausreichend geschützt. Zwar beginne mit dem Rückerhalt der Mietsache die Verjährung und der Vermieter müsse zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen. Der Rückerhalt lasse aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche entfallen noch schließe er Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus.